ISA简报:美国移民趋势和(U)城市化

在过去十年中, 美国的城市化叙事已经从“城市的重生”转向“郊区的崛起”.”¹ 这种转变的驱动因素是什么?它对房地产有何影响? 在本ISA简报中, 我们解决了这些问题，并分享了我们对未来动态如何影响移民和城市化趋势的展望.

人口结构决定命运

人口群体效应是当前转变的关键驱动因素. 通用, 或中位数, location preferences of a cohort change as that cohort ages; as the relative growth of different age groups ebbs 和 flows it impacts the national trend towards urban 和 suburban location preference.

在美国, 有两个超大的队列, 婴儿潮一代和千禧一代, 随着年龄的增长，他们对全国平均水平的影响不成比例(见下表)。. 在2010年代初, 大多数千禧一代都是20多岁, 作为年轻人，他们更喜欢住在城市里. 在目前的十年里，这群人正步入三四十岁, 进入一个倾向于住在郊区的人生阶段. 年轻的家庭搬到郊区是为了寻找更大的空间，而且美国当地的学校资助体系往往意味着郊区学校的资金更充足. 这一转变始于2010年代后半期，当时这一群体中的老年人达到了35岁左右，但2020年的新冠肺炎大流行加速了这一转变.

阳光地带霸权

2010年代末，随着向南部阳光地带市场的移民增加，地区转移也在加速,² 部分原因是，与北方城市相比，这里的家庭为了寻找更实惠的生活和更温暖的天气而搬家. 而在整个2010年代，向高成本大都市的迁入有所放缓, 最终变成了负值, 2016年，由于国际移民减少，流入阳光地带地铁的资金加速增长，随后放缓. 这也促成了全国向郊区生活的转变，因为像休斯顿这样的阳光地带的地铁, 达拉斯, 亚特兰大和凤凰城缺乏像纽约这样的老城市所特有的具有强大中央商务区的主导中心城市, 波士顿, 芝加哥和华盛顿, DC.

随着这些阳光地带的地铁发展得更快, 这导致全国范围内的公寓组合向郊区转移. 以下图表显示了NCREIF属性指数(NPI)数据. It shows that the NPI’s share of apartments in the south has increased since 2018; the same time when the share of suburban apartments started reversing the gains achieved in urban apartment share in the 2010s. (这种分析是基于单位数量，因此不受相对值趋势的影响.)

流行后的现实

大流行不仅加速了已经在进行的城市和区域转变, 但它引发了一系列影响家庭选择居住地的新力量. 远程工作的持续流行需要更多的家庭办公室空间, 郊区哪个更便宜, 每周只需通勤几天，就能让远离市中心的生活变得更加惬意. 郊区公寓和购物中心的业主因此受益.

相反, 市中心员工的减少损害了写字楼的价值和城市零售业, 活动的减少是城市地区犯罪率上升的一个原因. 尽管暴力犯罪在大流行时期的高峰之后有所下降, 根据联邦调查局的数据，盗窃和财产犯罪在2022年有所增加.³ 这两种类型的犯罪都明显低于20世纪90年代初的高点, 但相对于硬数据，公众意识似乎有所提高. 犯罪问题也延伸到了城市社区, 哪些因素能促使一些居民搬离城市.

这是城市复苏的证据

尽管面临种种挑战，随着疫情的消退，居民们还是回到了城市地区. 芝加哥和旧金山的城市次级市场中有大量的被占用单位⁴ 减少4.0%和7.在大流行早期，从高峰到低谷的比例为4%.⁵ But they have since recovered; as of September 2023, Chicago had 6.与之前的高峰相比，城市次级市场的占用单位增加了6%，甚至受灾严重的旧金山也增加了1%.多出9%. 在阳光地带市场，城市租房者的下降幅度较小，仅为1%.2%和1.达拉斯和亚特兰大分别下降了4%，反弹幅度更大，达到9%.9%和8%.与之前的峰值相比，城市居住单元增加了2%.

与此同时，“阳光地带”的相对负担能力有所下降. 房屋价值上涨了47%.达拉斯为8%，56%.亚特兰大是3%，57%.自2019年以来，凤凰城的这一比例为5%，而这一比例为26%.纽约4%，36%.波士顿为0%，21%.3%在旧金山.⁶ 与门户城市相比，阳光地带的主要市场价格仍然较低, 相对负担能力差距的缩小应该会, 其他条件相同, 减少他们的吸引力.

明确DTU+E中的“城市化”

这是典型的情况, “郊区崛起”的说法夸大了实际情况, 但在从城市增长向郊区增长的转变背后，确实存在房地产澳门黄金城赌城者需要关注的动态，并据此制定策略. 在拉塞尔, 长期以来，澳门黄金城赌城官网试图通过我们的人口统计数据捕捉影响全球房地产的长期变化, 技术, 城市化与环境因素(DTU+E)框架. 然而, 在这种情况下，“城市化”一词经常被误解为向城市地区的单向转移, 当它被更好地理解为“城市和区域变化”时,，该研究涵盖了大都市地区内部和之间更广泛的人口转移.

事实上, 正是从这个角度，LaSalle Research 和 Strategy预测了2010年代中期郊区的转变，并将我们的公寓澳门黄金城赌城策略从城市子市场(当时我们称之为“千禧磁铁”)转向郊区. 2016年，我们建议选择最好学区的公寓，这些学区大多位于郊区. 随着我们的内部目标市场建议转向郊区，以及我们的风险评估显示了城市市场面临的挑战，我们继续加强这一重点. 假设“城市化”是一条单行道是不明智的, 或者流体的方向不变.

全球化的城市/郊区辩论

在这一点上，我们的评论适用于美国. 在世界其他地方, 由于一系列原因，郊区和城市模式的比较可能会变得棘手. 甚至连术语都很有挑战性. 在澳大利亚, 除了cbd以外的所有社区都被称为“郊区”,“即使它们毗邻CBD. 在香港, 有人可能会认为以交通为中心的高层新城是“郊区”,但它们与美国的完全不同. 在某种程度上，正确的问题很简单:哪些地方吸引了人们?

以这种方式看待它需要更深入地了解人口统计学, 社会和城市规划方面的考虑与美国的情况有很大不同. 例如, 在日本和德国, 农村人口的减少伴随着向主要城市的迁移. 在加拿大, 非常强大的国际移民加上限制城市蔓延的“绿化带”导致城市密度加剧. 在英国, 哪个也有绿化带, 规划限制产生了意想不到的后果，将郊区生活的需求推向了与地铁主要建成区不连续的铁路连接的卫星城. 深入研究所有这些和其他变化超出了本文的范围 ISA简报. 然而, 运用同样的人口群体效应, 相对负担能力和城市结构是一个全球相关的方法.

展望未来   

• 美国的郊区继续受益于千禧一代，然后是为年轻家庭寻求更多空间的Z世代. 也就是说，我们不认为城市会出现“厄运循环”，⁷ 但城市税收可能比其他地方增加得更多，限制了城市NOI的增长.
• 我们认为，“E因素”——即与环境相关的长期变化——可能代表城市总体上积极的需求驱动因素. 如果对碳征税或进行其他监管，城市生活的低碳强度可能会提振城市需求. 此外, 气候变化可能会增加南方市场的夏季热度，同时使北方市场的冬季更加温暖. 这可能会使迁徙回到北方.
• 供应的高障碍(或者相反)同样可以作为城市和郊区的特征, 视当地情况而定. 也就是说, 在城市地区，土地价值在总资产价值中所占的比例较高，可能意味着更大的升值潜力. 澳门黄金城赌城者应继续关注需求动态最好的城市地段.   
• 向阳光地带市场的移民推高了房价, 缩小与北方和沿海老城市的负担能力差距. This should allow other metro areas to emerge as destinations for affordability-driven migration; Columbus, 印第安纳波利斯和路易斯维尔就是可能从中受益的城市的例子.

---

¹ 这是美国对郊区的定义. 城市的概念很难界定，而且在世界各地的不同市场也各不相同. 在美国，城市通常被理解为位于大都市区中心的密集区域. 相比之下，郊区的定义是人口密度较低的地区，但仍与整个大都市区有着高度的经济联系.

² 本段评论基于LaSalle对人口普查局数据的分析.

³ 联邦调查局犯罪数据探索者， http://cde.ucr.cjis.gov/LATEST/webapp/#/pages/explorer/crime/crime-trend

⁴ RealPage将城市子市场定义为基于地铁中央商务区的给定市场中人口最密集的子市场, 市场上最高的多户资产的最高集中度, 和/或每平方英尺租金高于市场平均水平. 这包括以下RealPage子市场:循环, Streeterville /北河, 和 Lincoln Park/Lakeview in Chicago; 市中心 和 SoMa in San Francisco; Buckhead, 市中心, 中城, 和 Northeast in Atlanta; 和 Oak Lawn/Park Cities 和 Intown in 达拉斯.

⁵ 数据来自RealPage截至2023年9月

⁶ 截至2023年9月

⁷ “厄运循环”指的是这样一种情况:城市陷入一个自我强化的循环:税收收入下降，需要削减城市服务，从而降低生活质量，导致居民离开;税收收入进一步减少，这样的循环永无止境地重复.

重要通知及免责声明

本出版物不构成要约出售, 或者要约购买的要求, 建议的任何证券或任何澳门黄金城赌城产品的任何权益, 或咨询服务, LaSalle Investment Management(连同其全球澳门黄金城赌城咨询子公司), “拉塞尔”). 本出版物的编写没有考虑到具体的澳门黄金城赌城目标, 财务状况或收件人的特殊需要，在任何情况下，本出版物本身都不打算, 或者作为, 澳门黄金城赌城建议. 本出版物中所载的讨论仅供参考, 不构成澳门黄金城赌城建议，可予更正, 完成和修改，恕不另行通知. 此外，本文不构成法律或税务建议. 在进行任何澳门黄金城赌城之前, 澳门黄金城赌城者应当对自己的澳门黄金城赌城进行咨询, 会计, 法律和税务顾问独立评估风险, 澳门黄金城赌城的结果和适宜性.

LaSalle已采取合理措施确保本出版物中包含的信息准确无误，并从可靠的来源获得. 任何意见, 预测, 本出版物中的预测或其他陈述均为前瞻性陈述. 虽然LaSalle认为该等前瞻性陈述所反映的预期是合理的, 它们确实涉及到一些假设, 风险和不确定性. 相应的, LaSalle不作任何明示或暗示的陈述或保证, 不承担任何关于充分性的责任, 精度, 事实的完整性或合理性, 意见, 估计, 预测, 或本出版物中列出的其他信息或任何进一步信息, 书面或口头通知, 或与本出版物有关的任何时候提供的其他文件. LaSalle不承担也没有义务更新或保持本出版物中包含的信息或内容的最新状态，以备将来发生的事件. 对于任何一方因依赖本出版物而遭受的任何损失或损害，LaSalle不承担任何疏忽或其他责任，并且此处包含的任何内容均不得作为对任何未来事件或表现的承诺或保证.

通过接受本出版物的收据, 收件人同意不分发, 提供或出售本出版物或其副本，并同意除一般信息用途外不使用本出版物.

版权所有©LaSalle Investment Management 2024. 版权所有. 本文件的任何部分不得以任何方式复制, 是否以图形方式, 电子, 机械地或其他方式, 包括但不限于复印和磁带记录, 或未经LaSalle澳门黄金城赌城管理公司事先书面许可而被纳入任何信息存储和/或检索系统.