历史性机遇:2024年的房地产债务

本文首次发表于2024年2月版的《澳门黄金城赌城》 白通讯

对于债务提供者, 今天，新的房地产信贷的相对风险调整后的回报情况非常有吸引力. 较高的利率有助于改善回报状况, 新增贷款支点总体呈下降趋势, 特别是在借款人愿意对标的资产表示支持并为交易承诺额外现金的情况下.

这些对银行有吸引力的基本因素去年也基本存在, 然而，由于种种原因，新收购和再融资的交易量受到限制. 相比之下, 到2024年，我们预计房地产澳门黄金城赌城基金提供的债务融资解决方案将出现强劲需求. 这是由于最近的市场发展和长期的结构性趋势. 在短期内，借款人已经开始适应更高的融资成本. 考虑到利率快速上升背后的动态，突然结束了15年的历史低位，这并不令人意外. 随着借贷市场适应这种新环境, 预计利率将企稳并开始下降, 我们也看到交易在2024年初开始向前推进. 预计到2024年，债务将再次成为赞助商商业计划的常见组成部分.

从长远来看, 过去15年，商业房地产贷款活动从银行转向债务基金，一直是一个主导主题. 贝叶斯商学院(Bayes Business School)对英国商业地产贷款*的长期研究发现, 在2022年上半年, 债务资金首次超过了国内银行的新增资金.

替代贷款机构准备在未来几年进一步扩大其市场份额. 贝叶斯商学院(Bayes Business School)估计，欧洲每年对房地产融资的需求为3100亿欧元, 而目前存量未偿房地产债务为1欧元.6万亿年. 然而, 因为潜在价值下降，贷款与价值比率(ltv)下降, 传统贷款人可能只愿意预付1欧元左右.为2027年前到期的贷款提供再融资所需的3万亿美元资金.

Source: MSCI Real Capital Analytics、贝叶斯商学院、世邦魏理仕、仲量联行、LaSalle (01/24).
笔记过去的表现不代表未来的结果. 不能保证本文所示的任何趋势将继续下去，也不能保证本文所示的任何预测将按预期实现. 资金缺口估计基于贝叶斯商学院对未偿债务和每年到期债务的评估, 以及LaSalle对资本价值变化的预测.

因此，随着基金在解决房地产融资缺口方面发挥越来越大的作用，它们将面临大量澳门黄金城赌城, 这是由银行持续的紧缩和短期内到期再融资的大量债务造成的.

尽管这些对非银行房地产贷款机构具有吸引力, 这仍然是一个基金管理公司之间表现存在真正差异的市场. 为澳门黄金城赌城者提供有吸引力的风险调整后回报需要几个关键因素, 包括拥有一个资源充足的平台，涵盖在市场上建立的业务的各个方面，并利用分析工具与借款人进行谈判.

建立市场地位和平台的好处

让另类贷款机构保持竞争力, 他们必须能够为赞助商提供广泛的资本解决方案. 各种债务结构提供的灵活性应有助于借款人过渡到更高利率的环境, 将风险分配到最适合承担的地方，并确保优质物业继续获得流动性.

换句话说, 债务基金和借款人都从不同的债务资本口袋中受益, 从高级贷款, 整个贷款, 杠杆贷款和夹层贷款, 包括开发和翻新融资. 借款人对定制融资解决方案的需求使其成为一个有吸引力的环境，在这个环境中，活跃并在各种市场机会中部署资本.

作为贷款人, 与这种澳门黄金城赌城策略的多样性相辅相成的是更广泛的地理范围. 跨境和跨货币配置资本的能力进一步增强了基金的选择能力.

结构也很关键, 尤其是在为传统贷款机构不太愿意提供融资的资产承担风险时. 适当地管理风险，同时提供更结构化的解决方案, 利用一系列保护措施，如标准贷款契约或商业计划目标，都是有助于协调借款人和贷款人之间利益的措施.

可扩展性对于贷方在当今环境中保持竞争力的能力也起着关键作用. -而再融资需求可以通过更传统的高级夹层贷款结构来满足, 一种越来越普遍的结构是由另一家贷款机构提供全部贷款. 整个贷款提供商为借款人提供了一个单一的交易对手和联系点, 同时为银行提供更多的确定性和更强的控制. 这种组合具有灵活的澳门黄金城赌城委托, 跨境业务以及稳健的承销和交易结构方法，对于在支持借款人和保护澳门黄金城赌城者资本之间取得适当平衡至关重要. 这些属性自然会出现在那些拥有可靠交易记录、能够提供确定性和执行速度的老牌参与者身上.

这些基金也将不成比例地是那些能够利用更广泛的资产管理平台的基金, 这也有利于借款人.

最终, 合作的房地产债务澳门黄金城赌城经理不会以最终接管或完全拥有资产的明确意图提供贷款. 但是，成为拥有资产管理能力的大型平台的一部分，不仅是在重组和所有权转移发生时的重要安全网. 这也有助于先发制人，避免这种情况. 利用这些资产管理能力意味着贷款机构可以及早发现交易中的危险信号, 反过来，他们与借款人合作，并帮助提供最大化价值的方法.

利用更广泛的分析工具

详见LaSalle的ISA展望2024, 我们也相信, 在充满挑战的市场中成功放贷, 债务提供者需要保持一种有针对性的方法, 通过审查市场数据和利用本地市场，有效地采购交易.

利用更广泛的分析工具, 在与借款人合作并了解他们的商业前景时，数据和长期前景是无价的. 例如, 在没有可比较交易作为参考点的情况下，某些资产估值是如何重估的, 通过分析进行价格发现的能力, 理解, 从股权保荐人的角度来看，承销基本面是关键.

在某些情况下，需要新的借款人权益来支持长期的商业计划. 为此目的, 通过配合借款人重新制定的商业计划，与他们建立良好的关系，是开启正确的结构性融资解决方案的基础, 尤其是面对即将到期的债务. 市场受到利率上升和地缘政治动荡的影响, 快速调整资本需求只能由具有进行深入分析的能力和资源的房地产经理承担.

在澳门黄金城赌城一系列不同的房地产资产时，良好的数据也很重要. 目前, 贷款人的兴趣主要集中在租户基本面特别强劲的行业, 他们既能抓住与通胀同步的租金增长，又能进入流动性相对较强的资本市场. 物流, 住宅, 学生和选择操作部门, 比如热情好客, 是否被广泛认为具有弹性的基本面. 这导致了在这些优先部门发起新融资的合理程度的流动性, 但在选择有能力实现这种增长的市场和赞助商时，洞察力仍然至关重要. 更重要的是，特别是在强烈的职业趋势很明显的情况下, 了解成本结构仍然至关重要, 最终，资本市场的交易数据非常少. 在当今环境中，获取高质量的数据是确定资产潜在价值的关键组成部分.

在那些现金流途径更为明显的首选行业之外, 办公和零售等传统行业受到的挑战最大. CBD黄金地段以外的写字楼尤其如此, 其中存在大量的不确定性, 由于未来租户需求的不确定性以及长期对资本市场的影响. 以数据为导向的见解，以及对是否, 因此，写字楼市场将如何以及在哪里复苏，是贷款机构的一个重要优势. 例如, ESG证书作为办公领域资产绩效的关键决定因素，正变得越来越重要. 健康, 能源效率, 可持续性认证——所有这些都是需要分析的指标，以预测居住者的需求, 反过来, 估值趋势.

2024年的机遇与挑战

自全球金融危机以来, 商业房地产贷款已演变为一个多元化的资本提供者池，其中包括更传统的银行, 还有债务基金. 到2024年，这一趋势预计将继续下去.

尽管基金今年有赢得更多市场份额的空间, 贷款机构面临着许多潜在的陷阱. 说到原创, 寻找融资机会需要将重点放在供应和功能落后于社会趋势的市场部分. 这些情况使租金增长达到或超过通货膨胀, 与个人和企业占用者对空间的需求保持一致. 同样的, 信贷选择和结构将需要密切关注贷款基础和覆盖水平, 以及赞助商的潜在房地产能力.

房地产信贷目前是一个极具吸引力的资产类别. 但要确保基金澳门黄金城赌城者和借款人都能得到良好的服务，就需要一个能够提供多种杠杆解决方案的债务平台, 利用丰富的数据/分析库, 并借鉴更多房地产专家的见解, 所有这些都由市场领先的团队和卓越的借款人关系支持. 这些都是澳门黄金城赌城者和借款人应该优先考虑的合作伙伴的特征.

*从2018年, 英国商业地产(CRE)贷款调查的总部设在贝叶斯商学院(Bayes Business School), 城市, 伦敦大学. 该调查是一份独特而全面的商业地产贷款记录, 也是行业标准的信息来源, 经常被国家财经新闻和贸易出版物引用:http://www.贝叶斯.城市.ac.英国/ faculties-和-research /中心/房地产/ 贝叶斯-cre-lending-report. 截至2017年，该研究由莱斯特的德蒙福特大学发表.